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自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知
自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知
發(fā)布時(shí)間：2023/9/8
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各省、自治區(qū)、直轄市自然資源主管部門(mén)，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)自然資源主管部門(mén)，中央軍委后勤保障部軍事設(shè)施建設(shè)局：
為科學(xué)合理評(píng)估劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)，部組織研究制定了《劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，現(xiàn)
印發(fā)實(shí)施。
劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）
自然資源部辦公廳
2019年5月31日劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估
指導(dǎo)意見(jiàn)
（試行）
前言
為規(guī)范國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“劃撥地價(jià)”）評(píng)估行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)土
地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》等相關(guān)法律法規(guī)和土地估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，
制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。
本指導(dǎo)意見(jiàn)由自然資源部提出并歸口。
本指導(dǎo)意見(jiàn)起草單位：自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司、中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)。
本指導(dǎo)意見(jiàn)由自然資源部負(fù)責(zé)解釋。
1. 地價(jià)定義
本指導(dǎo)意見(jiàn)所述劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)，是指以劃撥方式取得的、無(wú)年期限制的土地使用權(quán)價(jià)格。
2. 引用的標(biāo)準(zhǔn)
下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)在本指導(dǎo)意見(jiàn)中引用而構(gòu)成本指導(dǎo)意見(jiàn)的條文。本指導(dǎo)意見(jiàn)頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本指
導(dǎo)意見(jiàn)的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。
GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》
GB/T 18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》
GB/T 21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》
TD/T 1052-2017《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》
TD/T 1009-2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》
《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）
3.評(píng)估方法
（1）成本逼近法
（2）市場(chǎng)比較法
（3）公示地價(jià)系數(shù)修正法
（4）收益還原法
（5）剩余法
劃撥地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少選用以上評(píng)估方法中的兩種。
4. 評(píng)估要點(diǎn)
除遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》一般規(guī)定外，各方法還可按以下要點(diǎn)評(píng)估：
4.1成本逼近法
（1）采用成本逼近法評(píng)估劃撥地價(jià)，應(yīng)選用客觀的土地取得及開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利
潤(rùn)等分項(xiàng)。
（2）合理確定土地取得費(fèi)。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處區(qū)位及周邊區(qū)域用地結(jié)構(gòu)，分析在估價(jià)期日模擬獲取估價(jià)對(duì)象類(lèi)似用地可能采用
的土地取得方式，測(cè)算相應(yīng)土地取得費(fèi)。
估價(jià)對(duì)象位于城市建成區(qū)外或遠(yuǎn)郊區(qū)域的，以估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域平均征收補(bǔ)償安置費(fèi)用作為土地取得費(fèi)。
估價(jià)對(duì)象位于城市建成區(qū)內(nèi)的，可合理選擇估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域或類(lèi)似地區(qū)的土地收儲(chǔ)、國(guó)有土地上房屋征收或集體建設(shè)用地拆遷
等案例，經(jīng)期日、區(qū)位等修正后，算術(shù)平均確定估價(jià)對(duì)象土地取得費(fèi)。有存量工業(yè)用地收儲(chǔ)案例的，可優(yōu)先選擇使用。
4.2市場(chǎng)比較法
（1）運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型的比較實(shí)例。比較實(shí)例主要來(lái)源于政府實(shí)際劃撥供地案例，選擇實(shí)例時(shí)可不
考慮供后實(shí)際用途。
（2）原則上應(yīng)在同一供需圈內(nèi)或類(lèi)似地區(qū)收集不少于三個(gè)實(shí)例。同一供需圈內(nèi)可比實(shí)例不足時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大供需圈范圍直至滿(mǎn)
足條件。原則上應(yīng)采用三年以?xún)?nèi)的實(shí)例，三年內(nèi)可選實(shí)例不足時(shí)，可將選擇年限適當(dāng)擴(kuò)大直至滿(mǎn)足條件，評(píng)估時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行期
日修正。需要增加比較實(shí)例來(lái)源時(shí)按照先調(diào)整范圍后調(diào)整時(shí)間的原則處理。
（3）選擇比較實(shí)例時(shí)應(yīng)注意因各地供地政策不同造成的價(jià)格內(nèi)涵不同，應(yīng)保障比較實(shí)例能夠修正到估價(jià)對(duì)象同一價(jià)格內(nèi)涵。
4.3公示地價(jià)系數(shù)修正法
（1）待估宗地所在區(qū)域，政府已公布劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估劃撥地價(jià)。采用已完成更新
但尚未向社會(huì)公布的劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣自然資源主管部門(mén)書(shū)面同意。
（2）在已公布劃撥土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)的城市，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。
4.4收益還原法
地方政府對(duì)劃撥土地收益有處置政策或通過(guò)研究測(cè)算能夠明確收益構(gòu)成的，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》運(yùn)用收益還原法。
4.5剩余法
在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》剩余法思路上衍生技術(shù)路線，通過(guò)出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地增值收益的方法評(píng)估劃撥地價(jià)，可定義
為剩余（增值收益扣減）法。
地方已經(jīng)公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權(quán)價(jià)格直接扣減相對(duì)應(yīng)的土地增值收益。
對(duì)未公布土地增值收益的地區(qū)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可在滿(mǎn)足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測(cè)算土地增值收益。
對(duì)于僅在地方政府文件或基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定出讓金繳納比例的，不宜將其作為經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益，不得直接扣減該比例測(cè)
算劃撥地價(jià)。
5.其他規(guī)定
公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸?shù)扔玫兀谶\(yùn)用上述方法評(píng)估劃撥地價(jià)時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)爻鲎尠咐龑?shí)際，合理確定劃撥地
價(jià)水平。
為科學(xué)合理評(píng)估劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)，部組織研究制定了《劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，現(xiàn)
印發(fā)實(shí)施。
劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）
自然資源部辦公廳
2019年5月31日劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估
指導(dǎo)意見(jiàn)
（試行）
前言
為規(guī)范國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“劃撥地價(jià)”）評(píng)估行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)土
地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》等相關(guān)法律法規(guī)和土地估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，
制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。
本指導(dǎo)意見(jiàn)由自然資源部提出并歸口。
本指導(dǎo)意見(jiàn)起草單位：自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司、中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)。
本指導(dǎo)意見(jiàn)由自然資源部負(fù)責(zé)解釋。
1. 地價(jià)定義
本指導(dǎo)意見(jiàn)所述劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)，是指以劃撥方式取得的、無(wú)年期限制的土地使用權(quán)價(jià)格。
2. 引用的標(biāo)準(zhǔn)
下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)在本指導(dǎo)意見(jiàn)中引用而構(gòu)成本指導(dǎo)意見(jiàn)的條文。本指導(dǎo)意見(jiàn)頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本指
導(dǎo)意見(jiàn)的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。
GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》
GB/T 18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》
GB/T 21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》
TD/T 1052-2017《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》
TD/T 1009-2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》
《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）
3.評(píng)估方法
（1）成本逼近法
（2）市場(chǎng)比較法
（3）公示地價(jià)系數(shù)修正法
（4）收益還原法
（5）剩余法
劃撥地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少選用以上評(píng)估方法中的兩種。
4. 評(píng)估要點(diǎn)
除遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》一般規(guī)定外，各方法還可按以下要點(diǎn)評(píng)估：
4.1成本逼近法
（1）采用成本逼近法評(píng)估劃撥地價(jià)，應(yīng)選用客觀的土地取得及開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利
潤(rùn)等分項(xiàng)。
（2）合理確定土地取得費(fèi)。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處區(qū)位及周邊區(qū)域用地結(jié)構(gòu)，分析在估價(jià)期日模擬獲取估價(jià)對(duì)象類(lèi)似用地可能采用
的土地取得方式，測(cè)算相應(yīng)土地取得費(fèi)。
估價(jià)對(duì)象位于城市建成區(qū)外或遠(yuǎn)郊區(qū)域的，以估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域平均征收補(bǔ)償安置費(fèi)用作為土地取得費(fèi)。
估價(jià)對(duì)象位于城市建成區(qū)內(nèi)的，可合理選擇估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域或類(lèi)似地區(qū)的土地收儲(chǔ)、國(guó)有土地上房屋征收或集體建設(shè)用地拆遷
等案例，經(jīng)期日、區(qū)位等修正后，算術(shù)平均確定估價(jià)對(duì)象土地取得費(fèi)。有存量工業(yè)用地收儲(chǔ)案例的，可優(yōu)先選擇使用。
4.2市場(chǎng)比較法
（1）運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型的比較實(shí)例。比較實(shí)例主要來(lái)源于政府實(shí)際劃撥供地案例，選擇實(shí)例時(shí)可不
考慮供后實(shí)際用途。
（2）原則上應(yīng)在同一供需圈內(nèi)或類(lèi)似地區(qū)收集不少于三個(gè)實(shí)例。同一供需圈內(nèi)可比實(shí)例不足時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大供需圈范圍直至滿(mǎn)
足條件。原則上應(yīng)采用三年以?xún)?nèi)的實(shí)例，三年內(nèi)可選實(shí)例不足時(shí)，可將選擇年限適當(dāng)擴(kuò)大直至滿(mǎn)足條件，評(píng)估時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行期
日修正。需要增加比較實(shí)例來(lái)源時(shí)按照先調(diào)整范圍后調(diào)整時(shí)間的原則處理。
（3）選擇比較實(shí)例時(shí)應(yīng)注意因各地供地政策不同造成的價(jià)格內(nèi)涵不同，應(yīng)保障比較實(shí)例能夠修正到估價(jià)對(duì)象同一價(jià)格內(nèi)涵。
4.3公示地價(jià)系數(shù)修正法
（1）待估宗地所在區(qū)域，政府已公布劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估劃撥地價(jià)。采用已完成更新
但尚未向社會(huì)公布的劃撥土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣自然資源主管部門(mén)書(shū)面同意。
（2）在已公布劃撥土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)的城市，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。
4.4收益還原法
地方政府對(duì)劃撥土地收益有處置政策或通過(guò)研究測(cè)算能夠明確收益構(gòu)成的，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》運(yùn)用收益還原法。
4.5剩余法
在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》剩余法思路上衍生技術(shù)路線，通過(guò)出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地增值收益的方法評(píng)估劃撥地價(jià)，可定義
為剩余（增值收益扣減）法。
地方已經(jīng)公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權(quán)價(jià)格直接扣減相對(duì)應(yīng)的土地增值收益。
對(duì)未公布土地增值收益的地區(qū)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可在滿(mǎn)足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測(cè)算土地增值收益。
對(duì)于僅在地方政府文件或基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定出讓金繳納比例的，不宜將其作為經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益，不得直接扣減該比例測(cè)
算劃撥地價(jià)。
5.其他規(guī)定
公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸?shù)扔玫兀谶\(yùn)用上述方法評(píng)估劃撥地價(jià)時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)爻鲎尠咐龑?shí)際，合理確定劃撥地
價(jià)水平。
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