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中國放開承包地和農房抵押融資

                   發布時間： 2013-11-19 16:30:40     瀏覽次數： 22

爭論十余年的農民承包地和農村住房抵押、擔保終有突破性進展。中共十八屆三中全會決定，農民承包地可抵押、擔保，同時農民住房財產權也可先行試點抵押、擔保和轉讓。也就是說，農民最重要的兩塊不動產——承包地和宅基地都有望進入公開市場交易。 　　                  今日（11月15日），中國政府網公布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）如此明確。 　　

多位農村問題專家對財新記者表示，允許農民抵押、擔保農地承包權，意義重大；同時試點農村住房財產權抵押、轉讓，意味著農民住房下的農村宅基地有望進入市場交易。這是農村改革的重大突破，也是2006年取消農業稅以來中國最重要的制度改革，影響深遠。 　　中國現行《物權法》已明確，宅基地使用權和農地承包權是農民的財產權利，是用益物權，但依照現行《土地管理法》、《擔保法》，農民無權出讓自己的承包地和宅基地，也不允許抵押和擔保。近年來，有關政策甚至規定，宅基地只能在本村范圍內轉讓。但是，此次中共十八屆三中全會《決定》對此做了重大制度性突破。具體而言，主要有三點：首先，農村住房可抵押、擔保、轉讓。一旦農村住房抵押實現了抵押權，或直接賣掉，這就意味著農民的房屋將轉手。而根據中國現行“地隨房走”的政策，農民的宅基地也將隨之轉讓。也就是說，允許農民住房轉讓或抵押，就變相實現了宅基地的轉讓交易。 此次三中全會《決定》明確提出，“賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。” 這意味著農村宅基地將可用于抵押、擔保融資，也可自主轉讓。對此，土地專家、中國社科院農村所研究員王小映對財新記者表示，這是“大勢所趨”，有利于農民獲取財產性收益。但為了防止“一哄而起”，必須要先行試點，積累經驗。 　　

王小映表示，農房和宅基地的抵押和轉讓，前提是產權清晰，還須符合土地和建設規劃。這意味著征地范圍將縮小。尤其是郊區，放開農房和宅基地流轉，市縣政府的土地增值收益將減少，地方融資平臺和地方債或將受影響。因此，必須漸進改革，讓土地財政“軟著陸”。 　　

其次，集體建設用地可直接入市交易。此次《決定》明確提出，要“建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。” 這是中央決策者對廣東、浙江、四川成都等地多年來嘗試農村集體建設用地入市試驗的總結和升華，也是對改革先行者的肯定。中國土地學會副理事長黃小虎指出，允許農民集體建設用地進入市場，就打破了地方政府對建設用地市場的壟斷，也會實質性地縮小征地范圍。 當然，《決定》此次也明確，要“縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。”這意味著，中國決策者對土地制度改革已經有了整體部署，并正在按計劃全面推進，下一步將是全面修訂《土地管理法》，出臺相關的實施細則。 　　

第三，中國開放了農地承包權抵押、擔保。這將使農民的承包地權利更加完整，同時也更加有利于保障農民的土地承包權，增加農民的財產性收入，也有利于推進城鎮化。這等于給8億農民一個選擇的權利，可根據自己的家庭和就業情況，決定是否保留承包地。 　　中國現有超過18億畝耕地，90%以上由8億農民以家庭為單位承包經營，還有不足10%的耕地歸村組集體和鄉鎮集體經濟組織經營。專家指出，農民承包地可抵押融資或擔保，本質上是給農民自由選擇的權利，并不意味著農民一定會把承包地賣掉。 　　

農村問題專家、國務院發展研究中心農村研究部副部長劉守英就指出，農民享有承包地的抵押、轉讓的權利，只是給農民更穩定而長久的農地使用權。可以肯定的是，短期內農民不會大量用承包地抵押融資，也不會輕易賣地，更不會導致失地農民流離失所。 　　“農民享有承包地的抵押權、擔保權，實踐中他是否會抵押、是否會擔保，還取決于農民及其家庭的理性計算。比如是否需要抵押、這種抵押是否會導致失地風險，必然要認真權衡；同時，即使農民愿意抵押，能否抵押還取決于銀行是否愿意接受。”劉守英如此指出。 　　

此次《決定》還提出，中國將推進以人為核心的城鎮化，推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展，促進城鎮化和新農村建設協調推進。專家指出，承包地和宅基地的有序抵押和轉讓是城鎮化不可或缺的制度安排。從這個意義上說，此次農地改革將載入史冊。《決定》還提出，推進農業轉移人口市民化，逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民。“要穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系，在農村參加的養老保險和醫療保險規范接入城鎮社保體系。”